王石最新“狠话”戳穿真相：普通人买房别再踩这4个坑

打开手机刷短视频、翻公众号，现在哪儿哪儿都在聊房价。有人拍着大腿喊“明年必涨，再不买就没机会了”，也有人对着房产证唉声叹气“三年前脑子一热买了房，现在亏得想撞墙”。作为被房价折腾得晕头转向的普通打工人，这时候真得听听“老江湖”王石的话——这位前两次预测房价准到像开了天眼的大佬，最近又放出了不少“狠话”，把这些话扒明白才发现，咱们琢磨的“抄底时机”，可能连半山腰都算不上；那些年抢着入手的房子，早就悄悄变成了压得人喘不过气的负担。

一、房价连跌40个月，这轮调整真不是“短期阵痛”

先说说身边最真实的例子：我发小2021年底咬着牙贷款买了套郊区新房，当时销售把胸脯拍得砰砰响，说“三年内至少涨30%，稳赚不赔”。结果呢？去年小区二手房挂牌价直接跌了15%，今年更离谱，同户型的房子挂了半年，房东从280万降到240万，照样没人问津。他天天跟我吐槽：“每个月要还1万2的房贷，小区门口的煎饼都从5块涨到8块了，就我这房子跟开了贬值加速器似的，越持有越亏。”

这可不是个例，官方数据更扎心。中指研究院的数据显示，百城二手房价已经连跌快40个月了，最新公布的均价是13381元/平方米，环比跌了0.74%，同比跌了7.38%，价格环比一跌就是41个月。说白了，2021年你花300万买的房子，现在挂牌价可能连200万都不到，而且还在往下走。

王石怎么看？他直言这轮调整至少还得持续3-5年。一开始我还觉得这老头儿是不是太悲观了，结果他搬出了日本和美国的例子——日本房地产泡沫破裂后，房价阴跌了15年，很多人一辈子都没等来回本；美国次贷危机后，楼市也调整了五六年才缓过来。咱们这轮调整从2021年底算起，到现在才三年多，连人家的“半场”都没到。再看挂牌量，深圳8月新增挂牌5989套，同比暴涨94%；上海1.55万套，环比涨16%、同比涨51%。这么多房东急着“降价也要跑”，市场上卖房的比买房的多得多，房价能稳得住才怪。

二、房企大洗牌，未来能活下来的都是“尖子生”

上周回老家，亲戚跟我说了个事儿：小区旁边那个曾经吹得天花乱坠，号称“打造高端生态社区”的楼盘，工地已经停工半年了，售楼处大门紧锁，玻璃上还贴着“五证齐全”的旧广告，看着特别讽刺。这事儿刚好印证了王石的判断：“未来房企会迎来大洗牌，负债率太高的公司，要么被兼并重组，要么直接破产。”

这话真不是吓唬人。前几年那些靠着“高周转、高杠杆”疯狂拿地的房企，现在日子难过得很。有的楼盘烂尾，业主们拉着横幅维权；有的直接暴雷，债券违约还不上钱；还有的被国企央企收购，换个名字重新开盘。经济学家黄奇帆说得更直接：“中国9万多家房企，最后可能只剩2万家以内。”

为啥会这样？因为市场早就变天了。以前开发商只要敢借钱、敢拿地，就能赚得盆满钵满；现在不行了，政府只救“健康”的企业——也就是债务低、现金流稳，还能盖出老百姓真正需要的“好房子”的房企。我邻居张叔是做建材生意的，他跟我说：“现在开发商挑供应商比挑媳妇还严，必须付款周期短、质量过硬才能合作，那些靠拖欠货款续命的小房企，早就被踢出供应链了，根本活不下去。”

三、房地产不会“崩”，但会慢慢“软着陆”

说到这儿，肯定有人要慌了：“照这么说，房价要一路跌到地板？房地产要完蛋了？”别急，王石的判断更微妙——他看好房地产的长期发展，但强调会是“软着陆”，而不是“硬摔”。

这事儿得这么理解：上世纪90年代日本房地产泡沫破裂，房价直接腰斩，经济停滞了三十年；2008年美国次贷危机，雷曼兄弟倒闭，引发了全球金融海啸。但咱们的情况不一样，政府没主动刺破泡沫，反而一直在“托底”——放开限购、降低房贷利率、减免契税增值税，最近住建部还把“止跌回稳”列为2025年重点任务。

王石研究了日本和美国的教训后得出结论：主动挤泡沫不可怕，可怕的是泡沫自己炸开。咱们的策略是“用时间换空间”——房价慢慢降，大家的收入慢慢涨，泡沫一点点消化掉。就像煮饺子，猛火急煮容易破皮，小火慢炖才能个个饱满。

我表姐2018年在杭州买了套房，当时单价4万，现在挂牌价3万2，看着每平亏了8000，但她算了笔账：房贷利率从6.3%降到3.8%，每个月少还2000多；公积金贷款额度提高了，相当于省了一笔装修钱；更重要的是，她买的小区对口重点小学，周边地铁、商场都慢慢建起来了，配套越来越成熟。“就算房价不涨，至少住着踏实，孩子上学方便，这就够了。”表姐这话，其实说到了点子上。

四、普通人别踩坑！这4条“保命指南”记牢了

王石的预测不是让大家恐慌，而是给普通人提个醒，这4条“保命指南”都是血泪教训换来的，一定要记牢：

第一，别指望房价“一夜反弹”。王石预计2025年房价大概率“稳中有降”，那些幻想着抄底捡漏的，可能等来的是更低的挂牌价。我朋友老李2022年觉得房价“到底了”，咬牙买了套二线城市郊区房，结果现在每平比买入价低了1万，月供压力大得他天天吃泡面，后悔都来不及。

第二，城市和地段比“抄底时机”重要10倍。经济学家马光远说过：“未来只有20%的城市、20%的房企、20%的楼盘值得投资。”哪些城市？人口持续流入、有产业支撑的一线和强二线，比如上海、深圳、成都；哪些地段？核心商圈、优质学区、地铁口附近。相反，那些库存高、人口外流的三四线城市，房价可能还会阴跌好几年，千万别碰。

第三，买房前先算“风险账”，别把自己逼到绝路。王石特别提醒：月供别超过收入的35%，手里至少留24个月的应急资金。比如你月供6000，那流动资金至少得有14.4万。我同事小王就是反面教材，月供占了收入的60%，去年公司裁员，他三个月找不到工作，差点断供，最后靠卖了婚戒才撑过去，想想都心酸。

第四，手里有多余房的，该优化就优化。那些品质差、位置偏的房子，别再幻想“等涨价”了，趁早出手换成核心区的优质资产。我姑姑前两年在远郊买了两套房，现在挂了一年多没人问，最近终于降价20%卖了一套，换成了市中心的小两居，“至少租得出去，还能收点租金，比砸在手里强”。

结尾：房子是用来住的，不是用来焦虑的

说到底，房地产的“黄金时代”是真的过去了，但“白银时代”可能才刚刚开始——只不过，这个时代的主角不再是炒房客，而是真正需要房子的普通人。

如果你是刚需，遇到价格合适、地段靠谱的房子，别犹豫太久；如果你在观望，记住“房住不炒”的底线，别被“暴涨暴跌”的传言带偏节奏。毕竟，房子最终的意义，是让我们有个遮风挡雨的家，而不是压垮生活的稻草。

你最近有没有买房、卖房的计划？你觉得王石说的3-5年调整期靠谱吗？欢迎在评论区聊聊你的看法，也别忘了点赞、收藏，把这篇实用的指南分享给身边有需要的朋友～

（文中数据来源：中指研究院、住建部公开文件、经济学家公开演讲；案例为真实经历改编，人物均为化名）